兴业证券：中华企业销售形势良好股权融资渐行渐进 - 东方财富网

兴业证券：中华企业销售形势良好股权融资渐行渐进

www.eastmoney.com 2007-10-19 10:00 王嘉兴业证券

注：为提高实战参考价值，以上图片动态行情实时生成，便于观测该股最新表现。

公司项目销售形势良好。公司目前主要的在售楼盘，古北西郊别墅价格已经从年初的每平米2万元左右上升到3.5万元每平米。苏州第五元素项目售价也从之前的5千5至6千元每平米上升到7千元每平米左右，9月中旬开出的95套房源在一天内售完，年底前苏州第五元素项目还将推出约5万平米。位于南汇的连排别墅项目南郊中华园将在11或12月开盘，预计售价在1万2每平米左右，年内约有4万平米左右房源上市。

　　租赁收入09年将达到2亿元。公司目前拥有较多优质商业地产，公司将择优持有部分物业，未来三年公司租赁收入将实现快速增长，预计2009年达到2亿元，是06年的4倍，2010年达到约3.4亿。

　　公司土地面积偏少，但含金量高。公司目前拥有土地储备建筑面223万平米，相对06年将近40万平米的竣工面积而言，公司的土地储备规模在行业内处于较低水平。不过公司土地全部位于地价较高的上海和苏州地区，其中约60万平米是位于北外滩、古北等黄金地段的商业地产，且公司进入时间较早、土地成本偏低。尤其是北外滩国际客运中心项目，地理位置稀缺，品质较高，将成为公司08-10年重要的利润来源。我们认为公司目前土地储备的潜在盈利能力足以保证未来3年以上盈利的快速增长。

　　项目拓展出现积极变化。公司在06年底07年初先后收购了3个烂尾办公楼，今年9月通过拍卖获得了位于龙阳路附近的8.4平米住宅项目，近期正在准备通过股权收购两个位于宝山和南汇的房地产项目，合计建筑面积约15万平米。我们注意到一年来公司在项目拓展方面更加积极和灵活。

　　公司未来的重点市场仍然是相对更对熟悉也更有品牌知名度的上海及苏州地区，并着手进入一些新兴的二线城市。

　　股权融资预期强烈。公司高层已多次表示目前面临资金瓶颈，公司希望通过股权融资以增强实力充分把握目前房地产市场的良好机会。公司6月底的帐面现金不足4亿，预计下半年销售回笼资金约15亿，考虑到近期股权收购项目所需的资金，公司年底的资产负债率到达70%左右的较高水平。从客观情况及公司主观意愿看来公司在今年底或明年初进行股权融资的可能性很大。考虑到公司大股东的政府职能部门背景，近期完成资产注入的难度仍然较大。

　　给予推荐评级。公司07年将结算古北国际广场项目约10.7万平米，以及古北西郊别墅、苏州第五元素、古北国际花园等项目的部分面积。预计今年EPS约0.66元，08、09分别为1.07元和1.45元。公司评级为推荐。

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