银基发展：东北"地王"左拥地铁、右揽奥运

www.eastmoney.com 2008-02-01 16:52 长城证券

注：为提高实战参考价值，以上图片动态行情实时生成，便于观测该股最新表现。

投资思路：

    日前人民币兑美元再次呈现强势，人民币中间价7.1853及盘中最高价7.1815再次创下汇改以来新高，其中收盘价已连续第七日创下汇改以来新高。人民币07年升值幅度已超10%，08年有望加速升值。而作为升值受益最大的房地产板块近期在大盘暴跌之际率先展开强势反攻，随着万科、招商地产等龙头品种的启动，房地产板块有望再度领涨大盘。而公司主要开发二线城市地产，不但回避了风口浪尖的一线城市地产的调控压力，反而由于沈阳房价一直落后于全国平均水平，随着城市地铁的修建，未来房价仍有较为充裕的提升空间。

投资要点：

    1、目前公司的核心资产，也是未来企业经营收益的主要来源的浑北五里河项目则正处于沈阳地铁2号线的辐射的半径之内，区位优势明显，二期销售均价则达到了9000元/平方米，有望为公司带来丰厚的回报。

    2、公司目前已经预告前年业绩有望增长50%--100%，公司业绩大幅增长已成定局。

    3、公司拥有地道的旅游酒店概念。沈阳作为奥运会的分会场之一，08年有望迎来旅游旺季。

    一、地铁一响  房价飞涨！

    每个城市在兴建地铁的过程中都为周边的房地产市场带来了无限商机，以上海为例，上海兴建地铁当年，地铁出口的地方地价普遍上涨200%。现如今，沈阳作为东北经济中心，在兴建奥运场馆、地铁等多方面因素的推动下，房地产市场更是具有较大的增长潜力。另外，目前一线城市房价经历了07年的暴涨之后，上涨空间已经非常有限。相反，二线城市的房地产开发正处于一片生机勃勃的景象，首先，国家的宏观调控主要针对北京、上海、深圳等一线大综城市，而二线城市，如沈阳地区则相对影响非常有限。

    目前公司的核心资产，也是未来企业经营收益的主要来源的浑北五里河项目则正处于沈阳地铁2号线的辐射的半径之内，该项目的区位优势十分明显，它位于沈阳目前唯一具规模的水系--浑河北岸，亲水性很好。这在北方地区是难得的区域性自然环境。目前，浑河已成为沈阳的内河，沿河一带已经成为城市高档物业集中区，项目区所在区域几乎成为沈? 舻?quot;外滩"。其中东方威尼斯项目，东方威尼斯项目位于五里河公园内，处于浑河上游，是影响中国的30大社区，也是沈阳银基发展股份有限公司较具影响力的品牌项目之一。项目占地面积2040000平方米，总建筑面积:650000平方米。根据公开信息获知，东方威尼斯一期销售均价由2007年5月的6000元/平方米上升至2007年9月的6500元/平方米，二期销售均价则达到了9000元/平方米，对公司07、08年业绩将构成了突出的贡献。根据公司2006年年报披露的信息，东方威尼斯一期将于2008年6月份竣工，届时收入结转对公司2008年业绩的贡献将集中体现。而随着五里河项目开发的进程加快和4组团07 年竣工，我们预计未来两年公司将售出前3 组团剩余全部面积和4 组团面积的50%，最终实现10 亿元的销售收入。

    二、丰富项目储备奠定业绩持续爆发向上

    公司在沈阳地区享有"地王"的美誉。目前银基发展所有储备土地都位于五里河地区，此区域的项目是公司新年度各项工作的重中之重。早在2002年，公司就开发建设了五里河---东方威尼斯一期工程。此外，公司的另一个重点标志性地块就是地王国际花园项目，该项目位于"金廊工程"电视塔科技信息圈区域内，项目地处沈阳市中心，毗邻沈阳青年大街与青年湖，占地面积7.8公顷，总建筑面积约为30万平米。预计二期项目07年能够达到5亿元的销售收入。目前该地段周边其他公司的项目售价是不断升高的趋势，公司的五里河65万平方米建设用地按照3.2的容积率来计算，公司五里河的土地估值为185亿。在07年中报中公司披露公司净利润同比增长494%主要原因是五里河东方威尼斯项目销售收入25439万元，增长540%。随着项目二期的开发，下半年公司业绩将继续快速增长，公司每股净收益将也获得飞速发展。公司目前已经预告前年业绩有望增长50%--100%，公司业绩大幅增长已成定局。

    三、正宗奥运受益概念飙升在即

　  早在2005年，公司对沈阳银基国际商务投资有限公司进行追加投资，用于沈阳凯宾斯基饭店运营。追加投资后，银基发展对商务投资的持股比例由37.65%上升到47.75%，从而保证在凯宾斯基饭店的经营利润中多分得一杯羹；去年9月，公司又从新世纪物产手中收购了沈阳皇城商务酒店有限公司50%股份，拥有地道的旅游酒店概念，在春节即将来临之时，公司有望在旺盛的旅游消费中获得丰厚的收益，四季度业绩有望出现大幅的增加。更能吸引投资者眼球的是，沈阳是2008年北京奥运会的分会场，届时将会有众多的参赛队员和各国的记者涌向沈阳，而公司的凯宾斯基饭店作为沈阳著名的五星级酒店之一，必将成为众多到来者的首选饭店之一，因此给公司带来的业绩上的增加也将逐渐显现，近期二级市场上主力资金对奥运板块的追捧可谓长江后浪推前浪，今日午后奥运板块开始急剧拉升，这足以表明了主力资金对奥运板块的青睐程度，公司作为潜在的奥运概念股，有望借炒作的东风，展开一轮加速反攻行情。

投资评级：

    公司优秀的基本面，仅10元的股价，较低市盈率水平，以及年报业绩有望大幅增长、以及时下炙手可热的商业酒店等等概念，足以表明公司目前价值已经遭受到了严重的低估，因此给与"强烈推荐"评级。

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