海通证券：欧亚集团 增资通化店有利于该门店长期发展 |
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公告主要内容。公司5 月20 日发布了《关于追加通化欧亚购物中心建设项目投资的公告》。公司董事会同意调整全资子公司通化欧亚购物中心有限公司建设项目规划。将原建设规划4.5 万平方米，调整为6.4 万平方米。并综合项目调整、建筑材料涨价、人工成本增加等因素，追加建设项目投资7000 万元。追加投资后，该项目总投资额为1.2 亿元，占公司2007 年末净资产的17.74%。
调整后的通化欧亚购物中心项目占地面积4 万平方米，总建筑面积6.4 万平方米。总投资的1.2 亿元来自公司自筹资金，其中1809 万购置土地，9000 万元建设投资，1191 万元装修。该项目2007 年8 月至2009 年6 月竣工并交付使用。该项投资实际上为扩建通化欧亚购物中心(二期)，一期已于2008 年初开业，增资有利于该门店长期发展。通化欧亚购物中心是欧亚集团（600697）(进入该股吧，新版行情，资讯)长春外扩张的重要一站，实际上一期已经在2008 年1 月26 日顺利开业，此项目购置土地的费用并不高，一期总投入不到5000 万。根据我们了解，此次增资应该是用于扩建二期(根据有关媒体报道，通化欧亚购物中心如果运营顺利，还可能有以酒店为主的三期开出，但这个并未经过上市公司确认，仅供参考)。欧亚通化购物中心坐落在通化市江南新城。这里原本是一片低矮民房，从立项、拆迁、动工、土建、装修、招商、直到开业，用了5 个多月时间。这里面除了欧亚集团高管对这个项目的高度重视外，公司与通化市政府之间良好的关系也是重要支撑。
我们认为，2008 年一季度，公司净利润实现49.05%的增长，是在通化欧亚购物中心一期开业，有开办费用的情况下实现的，应该属于比较理想的增幅。公司追加投资(从5000 万左右增至1.2 亿)后增加了50%左右的建筑面积，但整体投资额相对于4 万平米的占地和6.4 万平米的建筑面积并不算高。我们测算按照新追加投资之后的总投资，项目建成之后完整财政年度内将新增加折旧摊销(固定资产和土地按照40 年，装修按照5 年)500 万左右，如果按照17%的毛利率测算，3000 万左右的销售收入就可以将固定投资折旧一块覆盖掉。因此，通化店的资本开支(物业取得的价格)应该说成本是较低的，我们预计通化店2008 年能够实现盈亏平衡，2009 年有望开始盈利，未来发展的主要潜力一在于欧亚集团在综合性百货方面拓展的经验；二在于较低的物业获得成本。我们将继续跟踪通化欧亚购物中心的经营状况。
正如2006 年底开业的四平欧亚商都2007 年实现了微利一样，上述两个优势也将成为通化店的业绩催化剂。
业绩预测和投资建议。我们在2008 年4 月10 日推出的欧亚集团年报点评《低调中迅速成长的区域性商业龙头》中，根据新会计制度，更新了公司损益表的预测(参见下表)，我们仍维持我们之前的预测(预测中对通化门店2009-10年增长的预期并不高)，公司2008-2010 年EPS 分别为0.756 元(中性偏乐观)、0.913 元(中性偏保守)和1.124元(中性偏保守)。考虑到公司自有物业较多(RNAV 为20-30 元/股)，目前还有些储备门店并没有完全释放出利润，因此我们认为公司有理由享有较高的估值，维持30.40 元的六个月目标价。我们对公司2008 年0.756 元的预测给出了“中性偏乐观”的评价，主要是相对于公司稳健的财务政策(业绩释放)而言，而不是针对公司经营能力。我们在该年报点评中还利用分拆的方法测算了公司2008 年的业绩(包括门店净利润分拆、折旧政策调整分析，财务费用分析等)，具体过程可参见当时的报告。
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