国泰君安：中粮地产获得土地储备将增强未来业绩保障

www.eastmoney.com 2008-05-22 13:55 国泰君安

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　 ●公司在北京顺义区后沙峪镇以26 个亿拿到了52 万平米建筑面积的土地储备，产品类型为低密度高档住宅、普通住宅和商业金融地产，这是公司2006 年首次在土地公开市场通过招牌挂拿地。

　　●新增土地储备的总体评价是中性偏正面的。原因来自于：公司资金压力较小，具备支付地价和适时扩张的良好条件；土地储备体量大，具备规模效应；公司项目储备规模增加，尤其是在北京区域增加了低密度住

　　宅储备，增强了区域和高档产品的战略优势；地理位置、同期成交案例和发展前景表明地价成本可接受；中粮地产（000031）(进入该股吧，新版行情，资讯)在顺义区域具有开发经验和品牌，对市场了解。

　　●我们看好顺义和通州的房地产市场前景。因土地供给等方面原因，北京未来居住和商业中心有望往顺义和通州为代表的东部发展带移动，加强和天津及其滨海新区经济的融合。轻轨15 号线、1 号线和城铁S2 号线极大地改善了顺义的交通条件；北京市政府的发展空港经济区战略增强了顺义区的区位优势。

　　●目前周边可比楼盘的普通住宅均价6500—9600 元之间，别墅均价18000-35000 元之间，按8500 元商业和住宅均价、25000 元别墅均价的房价预测，预计公司新增顺义项目低密度住宅毛利率65%，普通住宅毛利率27%。

　　●预计该项目贡献销售收入65.25 亿元，毛利率51%，贡献净利润16 个亿，按照目前9.07 亿总股本，贡献EPS 为1.8 元。预计5 年内开发完毕。

　　●获得北京顺义土地储备后公司现有建筑面积206 万平米，大股东二次资产注入后将拥有建筑面积442 万平米，其中，别墅项目280 万平米以上。

　　●预计二次资产注入前08-09 年EPS 分别为1.02 元和1.6 元；资产注入后以扩股20%为中数，则08-09 年摊薄后EPS 大约1.2 元和2 元。

　　●目前08-09 年PE 仅为17 倍和11 倍，股价安全，维持增持投资评级。

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