房地产业：长期粗放式发展致行业面临再平衡

www.eastmoney.com 2008-11-12 11:16 刘斌申银万国

摘要

回顾06、07年房地产大牛市，所有A股上市地产类公司净利润增速达到了44.39％和106.40％的高度，但值得注意的是06、07年行业的净资产收益率仅为10.89％和14.96％，明显低于全部A股水平。行业净利润之所以能够大幅的增长很重要一个原因为资本的大量投入，资本的大幅投入导致06、07年全部A股地产公司的资产总额增速分别达到了38.59％和70.06％。

　　地产行业资产、存货周转率显著低于其它行业，除了行业本身特点之外，行业长期粗放式低效发展也是重要原因。行业的这种低效发展模式对资金的利用率较低，因而对资金的需求量也较大。

　　多年的粗放扩张式发展导致地产行业资产负债率不断提高，截至08年Q3全部A股上市地产公司资产负债率已高达65.02％。在近期商品房销售不畅，回款缓慢的情况下，行业现金流紧缺状况明显加剧。

　　受制于回款缓慢，融资困难，存货高企的影响，房地产企业短期偿债能力明显恶化，速动比例已降至近8年的历史低点左右，后期可能继续降低。

　　行业资金来源方面，预收帐款和国内贷款所占比例降低，主要因为销售还款缓慢和银根收紧影响所致，短期内这种状况将难以扭转，企业将不得不依赖于其它融资手段，这将大大影响企业的运营和发展。

　　08年以来商品房销售额明显小于行业投资，不足资金由银行信贷填补，再次推高行业资产负债率，考虑到目前宏观景气不佳，房地产面临下跌风险，在行业资产负债率高企的情况下，银行信贷难以再次满足行业继续扩张。因此受制于资金缺口的扩大，09年房地产行业投资负增长的概率较大，负增长幅度可达5％～10％。

　　在行业产能出现过剩，部分企业面临破产倒闭危险的情况下，我们认为应该关注那些负债率较低，资产中现金比例较高，背景深厚，历史较长且经营稳健的公司，尤其应该关注管理团队优秀的公司，只有这种企业在行业再次达到平衡的时候才能更加强大；同时也应规避那些财务较为激进的公司。

　　短期来看，行业再平衡仍在继续中，行业景气尚未见底，我们继续维持对行业中性的投资评级。

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