金地集团(主力建仓数据，进入该股吧，新版行情)参加了我们于20、21 日在上海举行的2009 年度投资策略会，与机构投资者们主要就以下问题进行了交流。
金地对未来市场的判断？
明年春节前后可能是房地产市场最困难的时期，下半年市场有望企稳，年底开始逐渐走出低谷。从区域市场看，珠三角的调整幅度已经较大，价格下调的空间相对有限。长三角城市的经济基础较好，将会对楼市起到较强的支撑作用。北京、天津市场面临较大的供应压力，调整压力大于长三角。二线城市方面，金地在已经进入的西安、沈阳等市场的项目区位和品质优势相对突出，目前的销售情况和前景都还不错。
金地的应对措施？
1、2008 年新开工面积在年初计划260 万平米的基础上减少约80 万平米；竣工计划面积从186 万平米减少20 万平米到166 万平米；3、多元融资：银行贷款、信托、UBS 基金、ING 合作、境外融资等；4、新开盘项目确保按时开盘，加快回款；5、坚持产品创新，提高性价比，增强产品竞争力。
近期销售情况？
1-10 月，公司销售回款90 亿，近期开盘项目销售形势还不错，由于11、12 月公司还有几个项目开盘，全年销售额超过07 年的98 亿已经成为定局。分项目看，梅龙镇4 期11 月初开盘，当天卖了200 多套，目前销售超过300 套，毛坯均价在8500 元/平米左右。金地名座11 月16 日开盘，均价14000 左右，目前销售超过70 套。南京所街项目23 号开盘，均价在14000 左右，预计也销售形势不错。（目前得到的数据是已经销售103 套，均价13500 元，在目前的南京市场上，这样的开盘效果还算不错。）年内沈阳和杭州项目还将开盘或者加推，预计11、12 月销售额在15-30 亿左右，全年销售额在110 亿上下。
09 年开工、竣工计划？
09 年公司开工面积和开盘面积均会略高于08 年，预计开工面积在250-300 万平米左右。竣工面积也会有所增长，在200 万平米左右，西安、上海和沈阳项目在09 年结算体量较大，。主要开工项目有上海格林世界20-30 万平米，湾流域约5 万平米；杭州项目开工10-15 万平米；南京20-30万平米；沈阳10-20 万平米；西安约15 万平米；武汉20 万平米左右；深圳龙华新城几万平米；荔湖城将近20 万平米，佛山和东莞也将有部分新开工。
公司资金状况？
公司9 月底资金余额80 亿，未付地价约17 亿，主要是番禺项目剩余13 亿、沈阳长青桥项目剩余3-4亿的尾款。番禺项目由于政府未能按时交地，目前正在处于协商阶段，不排除接触土地出让合同的可能。目前公司拥有银行授信211 亿，已用140 亿左右，贷款的综合成本相对基准利率上浮约5%，在同业中属于较好水平。
09 年公司销售规模会有所增长，工程款支出在60-70 亿左右，假设销售回笼现金和08 年持平，在110亿左右，不考虑购地支出的情况下，经营性现金流将是正的40 亿左右。
公司是否会计提存货跌价准备？
公司将根据实际情况来评估每一个项目，尤其是07 年后拿的地，对每个项目进行减值测试，如果存在损失，就会去计提。具体的金额要根据08 年底时点的市场情况来确定。
目前的梅龙镇4 期售价在8500 左右，由于拿地较早，成本在1000 元左右，因此虽然4 期价格低于之前的三期，但不存在跌价风险。四期对面的龙华新城露面价约7 千，但位置相对较好，且有1 万平米左右可以建商铺，目前一期已经接近封顶，预计在09 年下半年开盘，价格在12000 左右。
杭州项目靠近浙大，其区域内都是新盘，整体规划和配套不错，未来会有城市快速公交的起点站。预计毛坯高层单价卖10000 元左右，联排别墅23000 元左右。
沈阳长青桥总面积160 多万平米，每平米楼面地价1 千左右，地块靠近奥体中心，毗邻多个五星级酒店，目前该区域地价上升到了2000 左右。由于该项目体量较大，会分成一个高端、一个中端，两个项目来操作，预计售价在5 千以上。
土地增值税缴纳情况？
公司历史上应计提的土地增值税都已经在08 年前三季度的利润表中提足，这也是1-9 月营业税金大幅增长的原因之一，今后不再有历史包袱。目前有约8 个亿的已计提未缴纳的土地增值税，未来实际缴纳时只影响现金支出，不影响利润表。如果未来土地增值税缴纳标准松动，已计提部分冲回可能对利润带来正面影响。
预估公司2008-2010 年EPS 为0.65 元、0.59 元和0.76 元，维持“推荐”评级。
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