保利地产(进入该股吧，新版行情)今日公告，2008年11月份，公司实现销售面积24.08万平方米，实现销售认购金额20.06亿元。2008年1-11月公司实现销售面积234.55万平方米，同比增长27.97%；实现销售认购金额187.41亿元，同比增长21.02%。
销售继续超越预期。2008年11月份，销售面积和销售收入的同比变化分别为72.49%和46.10%，而环比变化分别为-30.08%和-22.31%。从销售面积和销售收入在2008年1至11月间的同比变化数据看，万科分别为-8.6%和-7.9%，而保利则分别为27.97%和21.02%，后者的表现仍远远超越前者。
继续逆市拓展项目，新近获取上海、重庆、成都三个项目。截止目前，公司2008年新拓展14个项目，规划建筑面积655.91万平方米，平均楼面地价1148元/平方米。显然，公司如此作为，其对此次调整判断为中期调整，而非长期衰退，这也是市场的一致预期；但是，关键在于，对于行业何时见底，公司判断的时间应该较早，其并不认为2009年行业会再次经历较大幅度调整。另外，公司多数项目通过挂牌和招标方式获取，因此土地价格较为低廉。
我们维持前期对行业的判断：收入增速预期下降、未来新增供应增加、存量房仍需时间消化，行业在2009年或将迎来新一轮调整，2009年难言见底。
因价格居高不下导致的需求萎缩，使消费品、工业品及大宗原材料的价格已经大幅度回落——如原油价格和PPI近期的表现，会缓解因CPI回落而压缩下游企业利润的窘境。但是，劳动力的价格粘性最大，即工资的变动时滞最长；因此，未来收入增速下降的趋势暂时不会改变，并将进一步压抑最终需求，全球经济离通货紧缩已经不远。收入增速下降的预期没有改变，仍将是房地产行业面临的最大挑战。
就全国而言，住宅的新开工面积与施工面积的变化基本保持同步，预期2008年将维持在42%左右。而竣工面积、销售面积两者与施工面积的比例，呈明显下降趋势。2000-2007年间，销售面积与施工面积的比例，一直维持在30%至37%之间，平均值为32.4%，其比例低于40%至50%的合理区间，基本反映了在周期上行期间，开发商对于未来的乐观预期导致大幅度增加投资，这客观上加大了市场下行期间的供应压力。从2008年第3季度数据看，预期2008年年底该值将下降至26%左右，这基本反映了前期市场萧条带来的冲击，但也预示着未来供过于求的压力极其严峻。
另外，竣工面积、销售面积与施工面积之比分别都大幅度下降，代表了开发商面对前期市场萧条，多数选择了推迟开盘，而非如万科前期选择的降价促销。在经历了一年多的等待和观望之后，我们预期，多数开发商将在2009年选择增加推盘量，这将大幅度增加2009年的市场供应，尤其是在2009年上半年，这极有可能造成新一轮的行业调整。考虑到近期土地供应及销售量的变化，目前市场恢复平衡所需时间的最乐观预期，应该是12至15个月。行业的中期底部，不会比2010年的春天来得更早一些。
全国化布局已经完成，现正步入高速成长期；公司业绩确定性极高，明年业绩缩定60.4%左右。公司全国化布局已经基本完成，现正处于高速成长期。截至目前，公司已进入19个城市，土地储备达2000多万平米，且项目多于2007年前后获取，因此，未来两年将进入全国化布局的收获期。另外，公司产品类型也逐步从高档向中档拓展，就长期而言，产品线的丰富，有助于其市场占有率的提升。截至第3季度末，公司已结算及可结算收入合计为205.23亿元，考虑到最近两个月的变化，该值增加为251.11亿元。而我们预测2008年的营业收入为138.19亿元，因此，公司不仅2008年业绩的确定性极高，且2009年的业绩也已覆盖了60.4%左右。
盈利预测与投资建议。预测公司2008-2010年的EPS分别为0.99元、1.24元、1.71元。维持对其“增持”的投资建议，6个月目标价18.60元。
不确定性因素。系统性风险；宏观调控对房地产行业的影响较大，但前者较难预测。
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