银河证券：冠城大通 整体销售一举多得 - 东方财富网
银河证券：冠城大通 整体销售一举多得
1.事件
冠城大通（600067）(进入该股吧，新版行情)控股子公司—北京冠城正业房地产开发有限公司将太阳宫新区B 区项目二、三组团中全部住宅(约16.59 万平方米)及B 号写字楼(约5.15 万平方米)以约人民币20.6 亿元的总价出售给中信信托投资有限责任公司指定的买受人。
中信信托在公司完成上述出售约定后，以人民币800 万元转让其持有的40%冠城正业股权给公司或公司指定的第三方，并签署有关《股权转让协议》
2.我们的分析与判断
此次大宗交易对公司的影响主要体现在以下几方面：
(1)迅速回笼大量现金，有效缓解公司资金压力，改善公司财务。根据协议，公司在冠城正业取得太阳宫新区B 区项目二、三组团全部预售许可证后三十日内将二、三组团除商业配套外的全部住宅房屋(即1#-8#住宅楼)及B 号写字楼出售给中信信托投资有限责任公司指定的买受人。根据北京房地产交易管理网，该次整体出售的住宅部分早在2008年12月21日已经取得了预售许可证，写字楼部分不久也将获得预售许可证。因此估计交易能在较短时间完成，公司将在短期获取大量现金，改善公司的现金紧张局面。
公司今年实施的增发募集资金大大低于预期，随后提出的发行公司债的申请又未获得证监会的批准。公司截至2008年3季度，资产负债率高达76.7%，净负债率131%。短期借款高达27.8亿元，经营性现金流入净额和投资性现金流净额均为负值，体现了较大的财务压力。此次交易将能有效改善公司财务状况。
(2)本次交易的完成将提前锁定了2010的部分利润。本次将约16.59 万平方米住宅及约5.15 万平方米写字楼以约人民币20.6 亿元的总价出售，均价9476元/平米，根据工程进度，我们估计将会在2010年结算。根据公司增发招股书，我们测算B2、3组团的成本约在8200元，项目净利润将达到1.05亿元，为2010年贡献EPS 0.17元。
(3)廉价收购冠城正业40%的股权，达到100%控股该公司，独享公司后期项目(B1组团)及B2、3组团配套商业约20万平米的收益。
公司此次实际上是通过廉价出售房屋给另一股东的形式来完成公司的利润分配和股权的收购。公司此次出售平均价为9476元，而市场价为15000元，中间的差额相对于给另一股东的利润，并借此达到以成本收购股权的目的。因此虽然本次交易公司牺牲了B2、3组团的部分利润，但换取了后期约20万平米项目利润的独享权，同时，在市场销售速度较慢的状况下，迅速获取大量现金。
(4)为在行业低迷期获取廉价土地提供现金准备。公司此前已经获得太阳宫新区D区20.17万平米的土地一级开发权，由于该区为公司整个太阳宫新区的一部分，所以公司必定要赢得公司的二级开发权。公司目前除太阳宫D区外的项目储备约为170万平米，足够未来3年以上的开发。
(5)短期偿债能力的提高，为公司未来的融资提供条件。公司曾在2008年提出发行公司债，但是由于种种原因，未被证监会通过，我们分析其中一个很重要的原因可能是公司短期偿债风险较大。此次交易成功将有效提高公司的短期偿债能力。
3.投资建议
根据公司项目的预售和工程进度，我们预测公司房地产收入2008年主要来源于太阳宫新区F8和冠城·名敦道B区，2009年将主要来源于冠城·名敦道，2010年主要来源于太阳宫新区B。预计2008年来自房地产业收入约15.1亿元，公司主营业务收入达50.1亿元，归属于母公司的净利润为3.07亿元，摊薄每股收益0.50元。2009年来自房地产业收入约20亿元，公司主营收入达54亿元，归属于母公司的净利润为3.22亿元，摊薄每股收益0.52元。给予“谨慎推荐”评级。
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