高价地事后：金地集团冲刺再融资
2月25日，整日，深圳福强路，金地集团(600383.SH)总部六楼会议室，各路人马汇聚穿梭。
对负债率73%(三季报)的金地来说，刚从一场险象环生的资金链大战中成功杀出一条血路，新一轮的大战又风雨欲来。金地准备好了吗？
“这是关键时刻”
“据我所知，不只保利，基本上所有大开发商都在筹备再融资的事情，”金地集团高级副总裁、财务总监黄俊灿语速加快，“最近我们一直在联系几家券商做再融资方案，至于是增发还是发行债券，现在还没定，但我们一定会争取尽快。”
连日来，中信证券率领一群机构对“招保万金”展开火速调研。25日上午，到金地。下午，金地各地项目一把手齐聚深圳总部，商讨2009年计划。26日上午，公司高层将听取哈继铭的报告。26日下午开始，金地将在东莞连开三天封闭会议。一切很紧，徐家俊说：“现在正是地产的关键时刻。地产这两个月正在回暖，形势复杂多变，我们要确定2009年的策略”。
是日，理财周报记者来到深圳宝安龙华“金地？梅陇镇”， 经过马拉松式的销售和降价，4400多个单位进入三四百套扫尾阶段。“近几周很好，每周成交在60套左右。”一位售楼小姐说。
她透露，梅陇镇项目曾卖过毛坯房16000元/平方米的最高价，目前已降至10500-12000元/平方米，不过此前最低谷曾低至9000多元/平米。“上个月还上调了几百元，过段时间可能还要涨。”
金地的“犯错”问题与路线
2008年，金地实现销售收入114亿，同比增长17%，已超出不少分析师们预期。在四大地产商中，其2008年销售目标的完成比例也是属于领先。“和万科一样，金地犯了些错，但能认，能果断的壮士断腕，使它能熬过低谷，这是金地成熟的表现。”北京一家知名券商地产分析师说。
金地的降价回款的凶狠程度不亚于万科。如天津金地格林世界降价达到41%的幅度。而梅陇镇项目不惜与附近上塘道项目综合建安成本倒挂，把单价从最高16000杀到低于万元。
金地在2008年的大甩卖系于2007年过于一着不慎，豪掷161亿元，拿回504万平米土地，但楼面地价3203.35元/平米，高于招商的2638.18元/平米和保利的2660.04元/平米。尽管2007年9月，金地踩住急刹车，但不久，其拿地策略招仍然致不少分析师批评。
“这纯粹是事后诸葛亮，为什么刚开始拿地的时候他们不说呢？”一位与金地关系密切的人士评论说。这的确像是一个历史遗留问题。“如果股改能提前一年完成，就能及时再融资，整个节奏就没问题。”
中金公司的白宏炜认为，金地和万科相似，“股权太分散，决定了一定要快速滚动开发。”换言之，它们都不能依靠的大股东支持。
也正因为股权分散，金地股改方案直到2006年下半年通过，极大的牵制了其扩张发力，直到2007年5月再融资才获批，但2006年金地已经确立快速滚动开发战略，故不得不在2007年追涨拿地，从而使得金地结算面积增速自2006年明显落后于万科和保利。
实际上金地业绩对结算面积的依赖度非常大。对招保万金2002-2007年利润增长结构的分析初步表明了四大地产商的不同策略：
招商致力于拓展毛利空间，这与其自有物业及良好先天土地资源有关。金地、万科、保利都奉行快速滚动开发，其中保利最为激进，结算面积增长异常快，毛利稳定增长，主要走低成本的核心资源模式；而万科在速度、毛利之间较好的均衡，金地则是快速滚动，但毛利差强人意，“原因是我们走设计和品质路线，成本是比较高的。”徐家俊说。
“金地的应变能力和快速滚动开发能力已经很强了，接下来我们要看的方向就是，金地怎么在既兼顾高品质的前提下，也能更好的提高毛利率。”前述北京券商分析人士说。
2009年金地去向何处
时入2009年，诸事有变，万科介入大沙坦地块做商业地产，修建利润蓄水池，招商地产开始加快项目周期，保利在加紧往二三线城市渗透。新一轮周期扩张已经逼近。而黄俊灿这样定义金地：“仍旧在三个区域+三个城市中深挖，不会再去新地方，也不会去三线城市。”
“不会随便涨价，有些地产商开始捂盘惜售，金地不会，2009年仍然执行薄利多销、加快销售。”徐家俊相当肯定。“捂盘的都是不太成熟的开发商。”金地的规模、品质和长三角地区的先发优势是明显的。不过，金地仍面临三个问题：
其一，2007高价地项目将陆续进入消化，粗略计算毛利将拉低3-4个百分点，“这一块我们年报会有计提，但是金额不大。”黄俊灿说。据知情人士向本报透露，金地2008年在售面积均价9000多，因此2009年均价上1万应非难题，故并非所有2007年土地都是亏损。
其二，金地虽据有约1200万平方土地储备，但仍欠缺战略资源。在北京、宁波，项目销售已近尾声，上海区域储备存量也不多了，深圳地区资源也较少，公司应有意向在这四地寻猎。
其三就是资金问题。金地透露2009年金地计划开工面积和销售量与2008年有所增长。而2008年金地实际开工面积应远不到200万平方，若按照开工面积150万平方，而每平方约3000元的建设成本计算，则须支出45亿，1月份西安拿地支出15亿，加上三季报中的一年到期的长期借款、短期借款和大约6亿的未付地款，则2009年大约需要支出128.5亿。
而根据公司三季报账面资金约80亿，加上10月到2月的销售回款约50亿，金地尚有到预售状态的期房和已竣工的现房60-70万平方，若按照10万平方/月的消化速度，则在三季度前可大体消化完毕，按照当前的平均售价，这将形成约60亿左右的回笼资金。三季度前的可支配现金大约190亿。
二者相减，则粗略计算三季度以前的理论剩余资金只有61.5亿。那么，以这61.5亿资金去支持运营和拿地仍显得有些紧张。当然，金地后续的推货速度和数量，尤其是三四季度的销售回款没有纳入到计算中，这是未知变量。但是，对金地来说，2009年再融资是重大战略问题。这将决定金地能否进一步改善周期，在新一轮竞争中站在前面。
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