万科领头 十大房企旺市掀"涨价潮"吓退买房者
带头大哥重出江湖，“小阳春”之后，十大上市房企涨价暗流涌动。
这一次还是万科首先“遵循市场化的定价策略”，销售火爆的深圳金域华府，从年初的均价11000元一路飙涨近两成到3月的13000元，并引发通宵排队的盛况。
据中原地产监测，十大上市房企：保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海等2月起已有若干项目出现涨价现象，而3月这一趋势更为明显，涨价项目占到全部在售项目数的14％.3月这些房企在售项目均价小幅上涨，环比涨1％.
春暖花开，开发商试探性的涨价引起了购房者的高度敏感。中原地产认为，此轮成交高峰来自于去年底积压至今的刚性需求集中释放，但由于刚性需求数量有限，且对价格敏感，因此预计积压需求于近期释放完后，下半年的销售状况不容乐观，涨价的局面恐难持续，开发商须谨防盲目跟风涨价。
万科领涨
又是万科。只不过两年前领跌，现在是领涨。
中原地产根据万科公开数据统计，万科今年3月销售均价为8528元/平米，环比上涨13％.作为中国最大的房地产企业，万科一直是行业风向标。2007年10月，万科首次降价，房地产市场进入“拐点”。这一次单个项目的涨价，是否意味着万科的判断变得乐观，起码对深圳市场而言？
以万科深圳金域华府为例，2009年1月，万科1万元起价实施限量分批开盘，每次推盘只有200-300套，成交一次比一次火爆。3月14日，万科金域华府1期最后一批单位开盘，均价1.3万元/平方米，当天售出九成。
深圳国土房管局的第一季度的数据显示，环比来看，深圳的房价的确在上涨。第一季度深圳新建住宅价格指数环比增长了1.5个百分点。这是从去年一季度达到高位，经过三个季度不断下跌调整之后的首度上涨，不过涨幅很小。二手房价格也上涨了4.8个百分点。特别是在3月份，上涨的幅度有所加大。中信证券（600030）的数据显示，4月深圳房地产项目普遍取消了一些优惠折扣，均价比3月份提高了2.7％.
广州国土房管局的数据也显示，一季度房价有微幅上涨。2009年3月，广州市十区一手住宅交易均价为8288元/平方米，同比下降11.0％，环比升3.5％.
中原监测数据显示，3月华润、招商、中海、绿城成交量增幅最高，分别达到402％，256％，192％，144％.而绿城、中海、万科项目成交均价环比增加25％、13％、13％，也是十家上市房企中涨幅最高的。而富力也有5％的涨幅，金地有2.3％的涨幅，华润有1％的涨幅。价格环比下跌的有四家开发商，其中保利跌幅最深，价格环比下降15％，招商下降9％，复地下降6％，雅居乐下降4％.这与各家开发商消化库存的策略相关。
“这种上涨有跟风的因素在里头，以及市场上的盲目乐观。当然，也有一些开发商过去定价过低”，满堂红地产研究总监龙斌认为，今年以来，楼市持续回暖，成交量上升，一些购房居住的、投资的、换房的，都开始活跃在市场上。这就给了一些涨价的理由。而且，大环境尤其是国内宏观环境不像年前那么恶劣，信贷量增加，流动性充裕；开发商的资金面有所缓解。这样就引致了不少开发商不同程度涨价。
“市场回暖是提价动力”，广州同创卓越房地产总经理赵卓文表示，这种提价有不同的形式：一种是折扣减少，这在此前发生的情况比较多；另一种是开发商真正涨价。
调整结束为时尚早
虽然万科的个别项目有所涨价，但昨天万科公布的一季报中，万科管理层表示，“考虑到宏观环境方面仍然存在的诸多不确定性，断言住宅市场调整已经结束还为时尚早。”
对于近期的房地产市场，万科认为，成交量回升存在多个方面的原因：开发企业为加快消化库存，采取了各种策略积极促进销售；信贷、税收等方面的政策优惠降低了居民自住购房的成本，促进了市场信心的稳定；房地产市场已经调整较长时期，累积的大量自住需求存在一个释放的过程。而珠三角地区由于前期价格调整较为充分，交易量率先回升也具有其合理性。
对这一态势的后续发展，万科表示，仍需保持进一步的观察。在经营上，万科将继续遵循市场化的定价策略，积极促进销售。
龙斌认为，不管是从购房者还是需求来看，房地产还处于一个分化的市场。2007年中期以前，市场一致看涨；2008年一致看跌；现在，市场有看跌有看涨。供求关系还没转变，现在还是一个买方市场。龙斌预测，今年五一销量应该赶不上3月份。3月份刚性需求放量，现在已经不可能了。
“当市场出现大房地产商破产的消息，才是楼市真正见底之时。”经济学家谢国忠对本论调整做了一个判断。目前楼市出现的小阳春，是因为积累了一些刚性需求，但中国房价太高，这样的价格难以持续。
提价延长复苏时间
价格的上涨伴随着销量的下滑，中信证券数据显示，4月的前25天，深圳一手房成交面积环比下降9％.在楼市出现复苏苗头的时候，涨价可能将房地产销量再次打入冷宫。
天相投顾研究员周炯认为，短期内商品房成交量可能无法延续前期环比大幅增长的态势，市场成交将趋于平稳，地区间或将出现差异和分化。
原因在于：一是前期成交的主力刚性需求短期内集中释放和修复后，需求端对市场的提振作用将有所减弱；二是房价的回升对需求的抑制作用；三是从供给端来看，08年开发商纷纷调减开复工面积和延缓开发进度，使得近期可推新盘资源可能相对不足。
龙斌认为，提价必然会使到销售量的下降，目前市场和政策上的不确定因素太多。如果盲目乐观判断，提价幅度过高可能会遭到市场的抛弃。目前，开发商的定价还是要谨慎。
“这种调整有一个不短的周期，如果房地产商一看到房地产销售上升，就通过价格上涨的方式来阻碍这种调整，那么这不仅会延缓国内房地产业调整步伐，也会阻碍中国经济的全面复苏。”经济学家易宪容认为，如果国内房地产市场没有全面调整，就认为中国经济下行的风险已经缓解或回暖，这是不可能的，与现实会相差很远。
易宪容表示，只有通过国内房地产市场全面的周期性调整，通过有效的市场竞争，让房地产业自行优胜劣汰，房价全面理性回归，才能让绝大多数居民的住房消费需求释放出来，让百姓买得起房，这样，房地产业才可能恢复、繁荣或回暖。
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