国泰君安：银泰股份 华丽转身
1. 定增完成，第一大股东易主京基投公司
4 月11 日银泰股份(600683)(进入该股吧，新版行情)公告增发完成：向京基投公司及原第一大股东中国银泰共定向增发2.1亿股，以每股3.76 元的价格募集资金7.9 亿元。
(1) 京基投公司以5.5 亿现金认购1.47 亿股，占此次增发股份的70%，占发行后总股本的29.8%。至此，京基投公司成为第一大股东。
京基投公司背景：全称北京基础建设投资有限公司，全面负责北京市轨道交通的投资、建设及运营，总资产约700 亿元，为北京市国资委100%控股。目前，公司已拥有运营线路200 公里，加上在建拟建的11 条线路，至2015 年公司将在北京拥有562 公里的运营里程，公司对轨道交通的投资将超过2600 亿。另外，公司还投资400 亿元建设京沪高速铁路、京津城际铁路、京石客运专线等项目。
京基投公司对于北京轨道交通沿线土地的一、二级开发颇具优势，公司目前正在进行的项目有：轨道交通大兴线枣园站周边42 公顷土地一级开发;地铁9 号线沿线160 公顷土地一级开发;潭柘寺镇175 公顷土地一级开发;地铁10 号线黄庄站地下空间开发项目。
(2) 中国银泰以2.4 亿现金认购0.64 亿股，占此次增发股份的30%，占发行后总股本的24.8%。至此，中国银泰由原第一大股东下降为第二大股东。
中国银泰背景：民营企业，总资产约 120 亿元。实际控制人是沈国军先生，公司为多元化的投资集团，主要业务涉及产业投资、基础建设、能源投资、房地产开发及酒店投资等领域，旗下拥有北京银泰太平洋百货等物业。
2. 此次置入项目及原有项目情况
2.1. 募集资金投向：购买和投资大红门及东钱湖项目
此次募集资金7.9 亿元现金主要用于购买两个项目的股权：(1)现第一大股东京基投公司的大红门项目95%股权;(2)宁波东钱湖项目的15%股权，由于原来已经参股30%，收购后该项目的权益增至45%。以上两项共花费募集总金额的37%。
剩余资金投向：对于上述两个项目的追加投资。
注：原来计划以2.2 亿购买北京翔鸣房地产100%股权和股东借款的方案由于募集资金额降低而被放弃，翔鸣房地产主要开发北京格林莱雅项目，位于东四环四方桥，建筑面积7 万平米。
2.2. 置入项目情况及评估增值情况
(1)京投置业主要开发项目为北京大红门项目，增值额全部为土地的评估增值。该地块位于北京大红门商业圈，占地面积90.7 亩，购于2007 年1 月，原总地价为7.5 亿元，折合每亩827 万元，每亩评估增值156 万元，增值比例为19%。按注入价格，楼面地价为5000 元/平米。
大红门项目：位于北京市丰台区，项目在南三环与南四环之间，由于临近地铁 4 号线马家堡西路站与地铁11 号线的马家堡东路站，位置较好。占地面积7.9 万平米，总建筑面积21 万平米，其中住宅13 万平米，商业7.8 万平米，另外有车位478 个。公司预计住宅用于出售，商业及车位用于自持经营。该项目于2007 年开工，预计2009 年10 月竣工交付或者投入运营。预计总投资19.9 亿元。
(2)钱湖国际主要开发项目为宁波东钱湖项目，增值额全部为土地的评估增值。该地块位于宁波市东钱湖旅游度假区，占地面积822 亩，购于2004 年6 月，原总地价为4.1 亿元，折合每亩50 万元，每亩评估增值91.7 万元，增值比例为184%。按注入价格和总建面19.9 万平米计算，楼面地价为5850 元/平米。
宁波东钱湖项目：该项目在东钱湖以西，距离距宁波市区约18 公里。公司原参股该项目30%的股权，此次增持后持股比例达到45%。该项目占地面积55 万平米，其中酒店用地27 万平米，住宅用地28 万平米。其中酒店部分中的柏悦酒店已经完工，2009年上半年投入运营，柏悦酒店为凯悦品牌酒店系列中最高级别的品牌，为超豪华酒店。该酒店占地9 万平米，建面5.2 万平米，拥有客房数235 间。
3. 业绩预测：预计 09、10 年EPS 分别为0.21 元和0.62 元
2009 年业绩预测：预计宁波银泰国际中心结算写字楼和部分商铺1.6 万平米，均价17000 元，贡献2.71 亿元收入;杭州海威国际中心结算住宅1 万平米，均价15000 元，贡献2.2 个亿收入;加总房地产收入4.98 亿元，根据项目成本测算，预计毛利率为76%。
由此房地产贡献8565 万元净利润，按目前4.93 亿总股本折合EPS 为0.17 元。另假设09 年抛售所持有的交通银行、宁波银行和海通证券目前市值的25%，贡献3422 万元投资收益，贡献0.07 元EPS。即09 年公司预测EPS 总计为0.21 元。
2010 年业绩预测：预计宁波银泰国际中心结算1.1 万平米，为写字楼，均价15000 元;宁波东钱湖项目结算别墅1 万平米，均价22000 元;杭州海威国际中心写字楼和住宅各结算4 万平米，包括写字楼和住宅，预计均价14500 元;另北京大红门项目结算4.5万平米，均价16300 元。总计房地产预计贡献17 亿元，根据项目成本测算，预计毛利率为62%。由此贡献2.8 亿元净利润，同比增长126%，折合0.57 元EPS。假设10 年公司抛售所持有的交通银行、宁波银行和海通证券目前市值的25%，贡献3422 万元投资收益，贡献0.07 元EPS。即09 年公司预测EPS 总计为0.62 元。
4. 目标价 11.55 元，首次给予增持评级，短期有估值风险，但可长期关注
鉴于公司新股东的背景和房地产资源增加的前景，以 25%溢价RNAV 对应的11.55 元作为目标价，对应目前3.97 倍PB，10 年18.6 倍PE。首次给予增持评级，短期有估值风险，但可长期关注。
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