海通证券：银泰股份 开往春天的地铁 - 东方财富网
海通证券：银泰股份 开往春天的地铁
投资建议：银泰股份(600683)(进入该股吧，新版行情)原有业务为百货、房地产及贸易，在定向增发完成之后，预期百货、贸易等业务将剥离，房地产一二级开发将成为公司唯一的主营业务;同时，京投公司成为公司第一大股东，而中国银泰变更为第二大股东，资源与能力的结合，将拓展公司的未来发展空间。作为北京地铁开发的实施主体，京投公司负责运营的地铁业务，为微利行业，具有明显的公益性质;因此，通过地铁沿线的房地产一二级开发获取利润，成为最现实和可行的选择，以实现京投公司盈利的平衡。
因此，京投公司在地铁沿线具有获取土地资源的优势;与之对应，公司为京投公司控股的唯一上市公司;可以预期，公司未来项目的拓展空间极大。预测公司2009-2011 年的EPS 分别为0.53 元、0.85 元、1.16 元。考虑到公司“地铁房地产”开发模式的巨大空间，以及京投公司雄厚的资源优势。因此，我们首次给予公司“买入”的投资评级，按2010 年每股收益计算的18 倍PE，给予其6 个月目标价15.30 元。
1.公益与利润的平衡：地铁业务与房地产开发。公司原有业务为百货、房地产及贸易，在定向增发完成之后，预期百货、贸易等业务将剥离，房地产一二级开发将成为公司唯一的主营业务;同时，京投公司成为公司第一大股东，而中国银泰变更为第二大股东，资源与能力的结合，将拓展公司的未来发展空间。作为北京地铁开发的实施主体，京投公司负责运营的地铁业务，为微利行业，具有明显的公益性质;因此，通过地铁沿线的房地产一二级开发获取利润，成为最现实和可行的选择，以实现京投公司盈利的平衡。因此，京投公司在地铁沿线具有获取土地资源的优势;与之对应，公司为京投公司控股的唯一上市公司;可以预期，公司未来项目的拓展空间极大。
前期，公司公告定向增发完成，公司基本面因此发生根本变化。具体方案为：向北京基础设施投资公司及原第一大股东中国银泰共定向增发2.1 亿股，以每股3.76 元的价格募集资金7.9 亿元，用以收购北京京投置地房地产开发有限公司95%股权、宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司15%股权，以及追加对京投置地大红门项目、钱湖国际东钱湖项目的投资。
公司原有业务为百货、房地产及贸易，在定向增发完成之后，预期百货、贸易等业务将剥离，房地产一二级开发将成为公司唯一的主营业务。
其中，北京基础设施投资公司以5.5 亿现金认购1.47 亿股，占此次增发股份的70%，占发行后总股本的29.8%。至此，京投公司成为第一大股东。
京投公司全面负责北京市轨道交通的投资、建设及运营，总资产约700 亿元，为北京市国资委100%控股。目前，公司已拥有运营线路200 公里，加上在建拟建的11 条线路，至2015 年公司将在北京拥有562 公里的运营里程，公司对轨道交通的投资将超过2600 亿。另外，公司还投资400 亿元建设京沪高速铁路、京津城际铁路、京石客运专线等项目。
公益与利润的平衡：地铁业务与房地产开发。作为北京地铁开发的实施主体，京投公司负责运营的地铁业务，为微利行业，具有明显的公益性质;因此，通过地铁沿线的房地产一二级开发获取利润，成为最现实和可行的选择，以实现京投公司盈利的平衡。因此，京投公司对于北京轨道交通沿线土地的一、二级开发，具有较大优势。目前，公司正在开发的项目有：轨道交通大兴线枣园站周边42 公顷土地一级开发;地铁9 号线沿线160 公顷土地一级开发;潭柘寺镇175 公顷土地一级开发;地铁10 号线黄庄站地下空间开发项目。
另外，中国银泰以2.4 亿现金认购0.64 亿股，占此次增发股份的30%，占发行后总股本的24.8%。至此，中国银泰由原第一大股东下降为第二大股东。作为知名的民营企业，公司实际控制人为沈国军先生，公司为多元化的投资集团，主要业务涉及产业投资、基础建设、能源投资、房地产开发及酒店投资等领域，旗下拥有北京银泰太平洋百货等物业。可以预期，银泰股份现有百货、贸易等业务将从公司剥离。
在定向增发之前，公司项目储备集中在浙江的宁波、杭州、奉化、慈溪等地;此次定向增发，注入的项目为北京丰台区的大红门项目。项目储备增加不多，但因为京投公司的资源优势，我们可以预期，公司未来项目储备将快速增加。例如，在2009 年，公司获取北京地铁沿线60 公顷的土地资源，将值得期待。
其中，北京丰台大红门项目位置较佳，位于即将建设的北京地铁10 号线和11 号线附近，为典型的“地铁房地产”项目。该项目已经开工，预计将于2009 年10 月预售，毛胚房，预计销售均价13000 元/平方米;该项目将成为公司2010 年业绩的最主要来源，我们预计将在2010 年贡献1.99 亿元的净利润。
至于东钱湖项目，位于宁波东钱湖旅游度假村，自然条件极佳。根据总体规划设计方案，项目规划建筑面积199,000 平方米，可销售建筑面积132,994 平方米。宁波钱湖项目分为钱湖住宅项目、酒店式公寓项目及柏悦酒店项目。其中：住宅项目可销售建筑面积为97,994 平方米，酒店式公寓项目可销售建筑面积为35,000 平方米。目前，酒店主体结构封顶，为全球最顶级的酒店品牌，共有235 间客房，预计将于2009 年10 月营业;另外，住宅设计完成，预计将于2011 年竣工并开始结算收入，销售均价13000 元/平方米。
宁波银泰国际项目为商业项目，1—4 层为商铺，5—20 层为办公项目。目前，该项目已主体结构封顶，预计将于2009年6 月交付。其中，写字楼选择销售，目前已经预售60%，销售均价20000 元/平方米;商业部分选择招租，目前已经招租完毕。
至于公司参股的杭州银泰海威国际项目，A 地块为住宅，B 地块为综合商务楼。由4 栋江景公寓与1 栋超高层综合商务楼组成，后者地上建筑面积11.3 万平方米，59 层，包括一家拥有480 间客房的6.3 万平方米的五星级酒店。目前，公寓结构封顶，09 年10 月交付，销售均价15000 元/平方米。其中，目前预售部分为1、4、5 栋，共6.79 万平方米，421 套;目前，已经预售5.49 万平方米，共342 套。因此，该项目业绩较为确定。当然，根据相关会计准则，该项目收益将作为投资收益处理。另外，酒店尚处概念设计阶段。
奉化项目为公司新近获取项目，位于奉化市中心区，是奉化迄今为止最大的商业地产建设项目。该项目规划用地面积约6.15 万平方米，总建筑面积约31 万平方米，地上建筑面积约23 万平方米，该项目未来将集商业零售、购物广场、休闲娱乐的功能于一体。目前，奉化银泰广场项目的总体方案已基本确定，深化方案正在制定。预计今年下半年可开工建设，3 年内将完成主体商业建筑。
2.盈利预测与投资建议。预测公司2009-2011 年的EPS 分别为0.53 元、0.85 元、1.16 元。考虑到公司“地铁房地产”开发模式的巨大空间，以及京投公司雄厚的资源优势。因此，我们首次给予公司“买入”的投资评级，按2010 年每股收益计算的18 倍PE，给予其6 个月目标价15.30 元。
3.不确定性因素。
系统性风险;京投公司未来可能的资产注入的规模与时间，有待进一步确定;公司项目储备仍有待加强。
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