国泰君安：北京城建 区域龙头 参股创投环保券商
近日我们组织了北京城建(600266)(进入该股吧，新版行情)的联合调研，以下是简要信息：
时间：2009 年5 月22 日上午9：30-11：15
地点：北京城开大厦
公司出席人员：北京城建公司管理层
参与人数：华夏基金、嘉实基金、新华保险等机构投资者 42 人。
联合调研发起组织和记录：国泰君安地产孙建平、李品科
1. 北京城建概况
1.1. 北京区域国企房产龙头
公司为北京市区域龙头，具有一级开发资质，大股东北京城建集团为北京市国资委100%控股。公司2001 年与大股东资产置换，完成从建筑企业到房地产企业的转型。
公司以房地产为主业，开发类型为二级开发+一级开发。北京城建由于其拥有北京地方国企背景，因此也参与土地一级开发。
在 08 年的行业调整过程中，由于一线及部分二线城市较核心地段楼盘的抗跌性较强，并且回暖速度明显快于地段较差的二三线城市楼盘。因此，一线城市尤其北京、上海的较好地段的土地资源争夺又逐步开始。典型的案例是09 年5 月21 日的北京广渠门外10 号地块的争夺，该项目位于朝阳区广渠门外大街北侧，地处三环内，向南与富力城相邻。该项目规划建设7.25 万平方米住宅，其中包括配建的5000 平方米廉租房。
挂牌起始价2.9925 亿元，最终由富力以10.22 亿元拍下，增幅为242%，楼面地价达到15140 元/平米。
虽然目前所有土地必须经过公开招拍挂才能取得，但是作为一级开发商，在取得二级土地开发权时具备一定的优势。城建目前在开发的规划建面为30 万平米的朝阳区北苑南区居住项目就是在一级开发后，再获得二级开发权。
1.2. 地产主业之外，公司参股创投、环保、券商、奥运项目
参股创投项目：公司直接投资的拟上市企业包括：国信证券、北京科技园。此外作为第一大股东，通过控股中科招商公司参与创投业务，包括广州捷赛、先锋软件、青牛软件等PIPO 项目。
参股国信证券：持有3.43 亿股，4.9%股权，每股成本0.37 元。国信证券07 年实现净利润75.57 亿元、08 年21.46 亿元，拟在主板IPO 上市。
参股环保项目：出资5500 万成立环保公司，控股55%，先后参股5 家污水处理公司，总投资金额约1.86 亿元。
参股国奥村：参股20%北京国奥投资公司和25%北京五棵松文化体育中心公司，奥运村公寓36 万平米，售价约25000 元，09 年交房。
2. 城建具体项目情况
2.1. 主要楼盘销售情况
北苑家园销售：销售态势很好，目前销售情况暂时已经达到07 年市场高峰期的时候。
位于朝阳区立水桥东南侧，临近地铁五号线与城铁十三号线。总建面43 万平米，权益100%，是近几年公司业绩的主要贡献项目。到去年年底的时候该项目还有10 万平米可以销售，现在已基本售完，销售均价约10500 元/平米。
首城国际项目：销售态势很好。位于北京朝阳区广渠路，占地面积20 万平米，总建筑面积60 万平米，权益比例为50%。与首开合作开发，由城建并表。开发时间为2008年至2011 年，分A、B、C、D 四区开发。A 区2008 年已经售罄，将于2010 年交房。
目前在卖D 区，建筑面积约9 万平米，均价14500 元/平米。该项目由于位置处于较核心地段(离国贸不到2 公里)，且户型较小，目前已售的1 期，和将要开盘的2 期都是小户型，面积在90 平米左右，单价较低，总价也较低，因此非常符合在国贸上班的年轻白领阶层的需求。D 区还未正式开盘就已经基本认购完毕。
世华水岸项目：销售还可以，目前均为现房。位于北京宋家庄路，邻近凉水河畔，处于南三环与南四环之间。该项目为水景楼盘，占地面积51 万平米，建筑面积29 万平米，其中住宅部分21 万平米，由板式多层、小高层组成。权益比例100%。
2.2. 一级土地开发项目——建面达 296 万平米，其中4 个项目位于北京公司目前持有的一级土地有5 个项目，包括
(1) 北京小营一级开发项目，规划建面40 万平米;
(2) 北京动感花园一级开发项目，规划建面12 万平米;
(3) 北京东坝一级开发项目，规划建面15 万平米;
(4) 还有重庆市九龙坡区西彭组团一级开发，规划建面103.8 万平米。
(5) 另外还有北京崇文门望坛项目，属于旧城改造，总规划建面约125 万平米，其中约有50 万平米的回迁房。
2.3. 开发类项目储备 660 万平米，一二级开发合计达840 万平米
开发类项目储备建筑面积661 万平米，权益建面394 万平米，其中超过50%位于北京。京外有259 万平米、持股约39%的浙江舟山长峙岛项目及重庆项目。公司持股50%与首开合作的首城国际项目销售良好，对未来3 年的业绩有一定支撑。
2.4. 主要项目位于北京市场——目前仍处较好态势
成交：近期北京住宅的成交量整体看仍持续上涨，在高位稍有波动，目前稍低于2007年同期水平，大幅高于2008 年同期。从刚性需求指标——套均成交面积看，每套面积有所上升，但幅度较小。目前北京还处在刚性需求集中放量的阶段，预计后期成交量可能会有一定调整。
价格：北京内城区的价格持续上升明显，目前好地段的性价比较好的房子销售态势非常不错，部分开发商已经选择涨价。地段较差楼盘回暖态势相对较慢。
3. 业绩预测——09、10 年EPS 0.54、0.7 元，维持增持评级
预计 09 和10 年EPS 分别为0.54 和0.70 元，净利润同比增长27%和30%。主要收入来源为公园2008、世华水岸、重庆尚源，其中，09 年参股20%的奥运村公寓项目贡献约0.6 亿投资收益。
房地产业务 RNAV 修正后为15.63 元，再加上公司1.27 亿元初始投资的3.43 亿股国信证券股权，考虑增值因素，则公司RNAV 为16.49 元，目标价从14 元提高到16.5 元。目前RNAV 折价15%，维持增持评级。
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