长江证券：金地集团 把握机遇 稳健成长
一、市场回暖的迹象明显
今年自春节后第一周起，成交量持续放大。1-5 月份，我们所监测的13 个城市除上海、西安和沈阳外，成交量同比均有50%以上的增幅，市场供求关系不断得到改善。
从整体上看2009 年5 月全国住宅市场成交量连续第四个月环比走高，全国30 个主要城市总成交面积环比增幅约为9%，近8 成城市成交面积环比上涨。
具体到各个城市表现略有不同，北京商品住宅1-4 月成交面积环比持续上升，5 月小幅回落 。上海商品住宅成交面积连续4 月环比增长，成交面积同比增幅继续扩大。 5 月份深圳商品住宅成交面积远好于以往三年各年的月均成交水平，且从2009 年3 月到5 月的最近三个月，成交面积一直在高位水平平稳运行。杭州回暖启动的比较晚，5 月份成交面积不仅已经超过2007 年与2008 年的月均成交水平，并且已经超过了2007 年旺季时期的成交水平，成交面积在经历了最近三个月的连续攀升后，表现出强劲的增长势头，预期杭州投资性需求将会上涨。我们估计全年成交将会非常大，但是不可能像3、4、5 月份那么大的成交量，肯定会回调同时伴随着价格的上涨。
从吸纳周期上看，上海市1.5 至2 月左右，价格有望上涨。深圳目前存量房在3.8 万套左右，一般情况下，深圳市存量房低于4 万套时，价格将会上涨。北京市五环以内的供给很少了，预计地价会上涨。
金地集团(600383)(进入该股吧，新版行情)1-5 月累计销售面积67.75 万方，同比增长85.31%;签约金额66.59 亿，同比增长81.15% 。5 月销售面积与金额环比增长16%、24%。
金地各主要城市1-5 月销售情况普遍向好，特别北京、上海、南京实现连续4 月环比增长。
二、市场回暖的原因分析
1、宏观经济方面：全球金融危机的影响在逐步减弱，中国经济企稳的信号在传递，消费者经过一段时间的调整，信心得到重新复苏。
2、房价方面：部分城市房价调整幅度已经很大。以深圳为例，一手房价的中位数自07 年9 月最高的18000 元/平米实际已经下跌50%，二手房价中位数也下降了18%。同时，利率下降降低购房者成本，促成市场掉头。
3、刚性需求方面：前期大量积累的刚性需求得以集中释放，构成目前市场买方的主力。我们通过调查认为月供/收入在百分之五十左右是合理的。
4、政策面：信贷环境放宽，政府有意拉动房地产投资，支持居民房地产消费。利率等方面的优惠政策相当于房价下调了三分之一，这部分需求得到了有效释放。资本金下调对于主要的房地产开发商基本上没有影响，因为采取了银行总可授信的模式。政策的影响主要来自货币政策方面，5 月6 日，央行发布第一季度货币政策执行报告，其中央行对一季度信贷的飞速增长持肯定态度。央行认为，在国际金融危机的特殊环境下，信贷适度较快增长有利于稳定金融市场，提振市场信心，促进经济平稳较快发展。而在下一阶段的政策思路中，央行提出要“坚定不移地落实适度宽松的货币政策”，“采取灵活、有力的措施加大金融支持经济发展的力度，保证货币信贷总量满足经济发展的需要。”
三、下阶段市场趋势判断
1、宏观经济形势：欧美金融危机和中国宏观经济的根本问题还在解决过程中，传统的经济增长模式仍未改变，消费的拉动作用并未得到加强，随着政府投资刺激作用的消退，经济也可能面临反弹。
2、政策走向：随着宏观经济形势的转暖，以及房价的进一步走高，政府的政策可能会由支持转向调控，其中对购房者的金融政策，包括利率和首付将影响较大。当然，政策转向的前提条件是否具备有待观察。我们认为政策会基本保持稳定，即便房价小幅上涨也不会出大的政策，但我们认为有可能会比较严格的执行二套房的政策。
3、房价：由于市场回暖快速，部分城市应该完成的市场调整被暂时中断，如果这些城市的房价进一步走高会加大其真实房价与均衡房价之间的偏差，使房价下行风险加大。总体判断是房价会温和的上涨。
4、供应量：随着房地产市场交易的持续繁荣，房地产市场“去库存化”仍将继续，同时，我们也应该注意部分城市过低的可售房源存量，可能会对房地产市场后期的健康发展造成一定的影响。目前在不少城市可售房源已经非常少，预计在下半年供给量会逐步增加。
总体上看，居民购房意愿仍然保持较高水平，前期刚性需求集中释放后有所下降，但会拉动改善型需求释放。未来市场成交量将保持一个相对稳定的水平，09 年整体销量比08 年将得到增长。
此次市场回暖是否能持续，受宏观经济形势及市场供求关系等多方因素影响，还存在诸多不确定因素，不排除会有波动和调整，需要进一步观察。
四、金地集团2009 年经营目标和策略
1、公司战略规划
目标体系：短期内以提高ROIC 为目标，中长期以规模增长为主线。
业务组合：以住宅产业为主业，以社区综合运营为特色。房地产金融业务作为住宅业务的重要支持平台来发展。
竞争战略：定位于中高端住宅产品的开发，聚焦现有城市群进行深耕，并通过系统性的差异化提高公司产品竞争力和标准化能力。提高议价能力与开发速度。
2、2009 年经营策略
争资源：加大回款力度，在确保安全的前提下适当提高财务杠杆，争取公司股权融资机会，争取项目股权合作资金。
谋发展：在加强对市场研判的基础上，加大土地投资力度。
调结构：加快存货的出清速度，盘活现有存量资产，改善资产结构。
减费用：加大对销售管理费用的控制，提升人工效能，提高营运效率。09 年管理费用将下降2%。
强创新：加大产品和营销的创新力度。
3、2009 年经营目标
2009 年在原来计划开工135 万平米的基础上将会有所增加，但幅度不会太大。计划竣工面积170 万平米，增长27%。计划销售金额137 亿，增长20%。
4、2009 年投资目标
地域：重点考虑在本轮调整中已基本到位的区域，如深圳、上海、武汉等一线城市和重点二线城市。
金额：投资总额50～100 亿元。
时点：主要放在2009 年二三季度。
项目结构：短期项目为主，中短期项目结合，会在项目规模、投资收益、结转速度等方面有严格要求。
5、2009 年融资目标
扩大和拓展融资渠道，在经营现金流之外，通过外部融资支持业务发展。善用市场外部资源。不仅通过资本市场融资，也将积极寻找合作、购并等方式做大公司规模 。准备通过股权融资41 亿，项目融资30 亿左右，总投资在100 亿。
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